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北京小產權房拆遷：建設開發商清退 政府未直接參與
【相關新聞】小產權房政策正收緊：北京26傢中介賣小產權房被關停經濟觀察網記者田國寶實習記者肖子南 8月7日的北京依舊炎熱，從南五環的黃亦路口一直向東，在金華園小區和南苑機場之間的一條小路向北不到100
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小產權房政策正收緊：北京26傢中介賣小產權房被關停
經濟觀察網記者田國寶實習記者肖子南 8月7日的北京依舊炎熱，從南五環的黃亦路口一直向東，在金華園小區和南苑機場之間的一條小路向北不到100米，便是小產權項目金桂園。
宋鵬是金桂園近500戶住戶之一，2008年10月份，他以不到30萬元的價格獲得小區一套119平方米三居室為期35年的租賃合同， 買的時候是毛坯房，連門窗都沒有，我們自己裝修花瞭10多萬，現在開發商說補償隻退換剩餘期限的租金。
金桂園由5棟樓組成，每一個單元門前都貼著物業的騰退公告和住戶的維權公告。宋鵬表示，由於金桂園及周邊都已納入北京新機場高速建設項目，從2016年底開始，物業方就已經開始實施騰退行動。
北京市土規委信息顯示，北京新機場高速公路南四環至南五環工程計劃於2017年10月份開工，2018年底通車。這意味著留給金桂園住戶的時間並不多瞭，而業主們希望能夠在拆遷中獲得更多補償。
進入拆遷倒計時
金桂園位於北京市大興區西紅門鎮金星莊村，土地性質為集體建設用地，原規劃為北京市崇文區華龍印刷服務公司職工宿舍，項目於2007年開工建設並於當年開始對外銷售租賃權，到2010年的時候，金桂園近500戶房屋大多已完成租賃權銷售。
據金桂園多位租戶證實，小區5棟樓中有2棟樓為方志生所有。方志生為北京紫羅蘭印刷公司（前身即為華龍印刷公司）的法人代表，這兩棟樓戶型面積普遍較大，宋鵬租住的房屋便是一個大面積居室。宋鵬提供的租賃合同顯示，其房屋面積119平方米，總金額為29.7萬元，折合每平方米2491元，租期為35年，從2008年10月份到2043年10月份，出租方為北京海楠房屋物業管理有限公司，擔保人為方志生。
另外3棟樓所有者為郭金海，多數房屋為25平方米左右的小開間，還有一部分為由兩個小開間或三個小開間組成的面積較大的居室。一位開理發店的租住戶表示，其2008年從郭金海手中以10萬元價格獲得一間25平方米開間的30年租賃使用權。
據一位熟悉郭金海的人士介紹，郭金海為北京海楠房屋物業管理有限公司法人郭楠的父親，郭金海曾有一段時間服刑，其子郭楠代為管理公司，郭金海出獄後，郭楠不再管理具體事務，但仍是海楠物業股東和法人。
據多位業主證實，金桂園小區房屋租賃價格、年限和面積也均不相同，租賃期從10年到35年不等， 價格折合下來一般每平方米2000元左右，有的年限短的價格還要低一些。 一位業主表示。
每個租住戶手中除瞭一紙租賃合同外，還有一個類似房產證的大紅本合同，上面蓋有海楠物業公司公章。一些租住戶表示，雖然名義上是購買幾十年的租賃權，但本質就是買房。
2008年的時候，附近的商品房價格普遍在6000元左右，金桂園項目租賃價格要遠遠低於當時商品房售價。
金桂園小區的命運轉折出現在2016年8月份，當時北京新機場高速公路項目獲批，將於2017年10月份開工。金桂園小區在規劃范圍內，從2016年底，海楠物業開始租戶騰退工作，目前距離項目開工時間隻有不到3個月時間。
根據雙方簽訂的租賃合同，海楠物業隻須退還租戶剩餘租期的租金。但對於租戶們而言顯然難以接受，一方面，租戶們認為，雖然合同為租賃合同，但當時實際是購買，所以騰退拆遷中應該給予相應補償；另一方面，小區中有2棟樓為毛坯房，租戶們入住時均進行裝修，應該予以補償。
郭金海在接受記者電話采訪時表示，雙方簽訂合同為租賃合同，就應該按照租賃方式實施騰退，關於租戶們賠償等事宜，也應該按照合同中約定的方式進行，同時其表示建議租戶走司法程序。方志生則拒絕接受采訪。
集體建設用地變身小產權
金桂園小產權項目的由來需退回到20年前說起，1995年，紫羅蘭印刷公司的前身北京市崇文區華龍印刷服務公司，從北京市南郊農場金星分場居民區村農工商合作社處租賃60畝集體建設用地的50年使用權。這60畝集體建設用地即今天金桂園小區項目的所在地。記者獲得一份當年的租賃合同顯示，土地總面積為60畝，其中30畝可以直接使用，另外30畝處於待批狀態，合同有效期從1995年1月1日至2044年12月31日，土地性質為集體建設用地。
當時雙方簽訂的土地租賃合同並沒有約定土地使用途徑，但用地性質明確為工業用地。隨著時間推移，紫羅蘭印刷取代華龍印刷成為60畝土地的使用人，南郊農場金星分場居民區村農工商合作社也被金星莊村所取代。
金星莊村村委會一位村幹部表示，金桂園項目土地並不為金星莊村所有， 具體你可以問我們村書記和西紅門鎮政府。 西紅門鎮政府和金星莊村黨支部宋書記均拒絕接受采訪。不過金星莊村委會公開的村務收支中，有一筆來自紫羅蘭印刷71175元的年租金收入。
2007年時，金桂園項目的土地使用權所有人紫羅蘭印刷以職工宿舍名義建設2棟樓，並於當年開始對外銷售租賃權；同時紫羅蘭印刷將剩餘3棟樓的集體建設用地轉租給海楠物業，後者隨即開始對外銷售租賃權。
紫羅蘭印刷法人為方志生，股東為北京市長城工商股份有限公司，長城工商由4傢法人股東共同出資成立，其中北京長城科外經濟開發集團是持股80%的大股東，長城科外的唯一股東為北京市宣武區生產服務合作聯社。目前紫羅蘭印刷工商執照已經處於吊銷狀態。
郭金海、郭楠父子控制下的海楠物業同樣來頭不小，工商註冊資料顯示，郭楠擔任法人的企業有五傢，擔任股東的企業有7傢，擔任高管的企業有11傢，業務涉及商務貿易、投資擔保、資產管理、科技、房地產經紀等多項業務。
金桂園項目並不是郭氏父子涉足的第一個小產權項目，其中在大興區西紅門鎮四村六村的開發海楠傢園就是另一例，該項目於2007年前後對外以北京市廉租住宅租賃方式銷售租賃權，並於2014年10月份因為涉嫌違建開始清退工作。
沒有政府參與的小產權騰退
從2017年開始，北京市及周邊河北等縣市開始大規模的拆違行動，北京市政府首次將拆後土地管控利用工作納入拆違績效考核。按照年初的規劃，2017年北京全市將完成4000萬平方米的拆違目標。
今年第一季度，北京全市共拆出違法建設1180.3萬平方米，為2016年同期的10倍。其中大興、朝陽、昌平、通州、房山是拆違重點工作區域，尤其是大興區，在拆違規模上一直位於北京前列，而金桂園隻是其中之一。
小產權房作為違法建築的一個重災區，因為涉及居住人口規模較大，一直以來進展較為緩慢。從海楠傢園、金桂園小產權騰退的實際工作來看，政府並沒有直接參與，而是由小產權房建設者成立清退辦公室進行清退工作。
據一位不願具名的小產權開發人士透露，因為小產權房建設主體開發商是小產權房的直接受益者和責任承擔者，一定程度上小產權房居民的騰退工作由開發商來做無可厚非；另一方面，政府不直接參與小產權房清退工作也有利於解決這一歷史遺留問題。
大興本地一位開發商人士認為，小產權房在規劃、開發和建設過程中，由於缺乏有效監管，在建築質量、安全等方面均存在嚴重問題， 未來肯定會拆除，但是由於涉及到居民數量較多，政府方面一直較為謹慎。
該人士也認為政府不參與小產權房住戶清退工作，更加有利於小產權房問題的解決。
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